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  • RENT TO BUY

    05/04/2017

    Il Rent to Buy è una metodologia di compravendita immobiliare finalizzata a consentire l'acquisto di un bene immobile, di qualsiasi tipologia, con una modalità graduale e flessibile.
    Il Rent to Buy non è pertanto un contratto, bensì un programma preparatorio all'acquisto che si può realizzare scegliendo, tra due diversi schemi contrattuali, entrambi perfettamente regolamentati.

    La finalità degli accordi contrattuali è quella di consentire l'utilizzo immediato del bene che verrà poi acquistato, entro il periodo liberamente concordato tra le parti, ad un prezzo pattuito e bloccato oggi.

    Il Rent to Buy è una modalità di acquisto graduale in cui, fino al momento del rogito, la proprietà del bene rimane al venditore e ciò costituisce per lo stesso un’importantissima garanzia.

    IL "RENT TO BUY" PER GLI IMMOBILI RESIDENZIALI

    (già ultimati, in corso di costruzione, da ristrutturare)

    Le due finalità con cui la metodologia Rent to Buy viene più frequentemente applicata sono:
    1) consentire all'acquirente di disporre del tempo necessario per allinearsi ai parametri previsti dal mondo bancario per la concessione del finanziamento: consolidamento della propria capacità reddituale, creazione di uno storico creditizio e/o innalzamento del proprio livello di equity, ovvero di capitale proprio iniziale necessario per accedere al mutuo, importo solitamente pari al 20% del prezzo di vendita dell'immobileà RENT TO BUY DI LEVA FINANZIARIA

    2) consentire all'acquirente di avere il tempo di smobilizzare dei capitali diversamente investiti o di vendere il proprio immobile usato in cui attualmente vive prima di rogitare il nuovo acquisto, evitando così di perdere gli sgravi fiscali prima casa o evitando di dover, per la fretta, svendere il proprio immobileà RENT TO BUY DI FLESSIBILITA’

    La durata contrattuale viene solitamente fissata in 3 anni, fermo restando il diritto unilaterale dell'acquirente di anticipare a proprio piacimento la data del rogito definitivo.

    TIPOLOGIA DI RENT TO BUY


    IL "RENT TO BUY ORIGINALE"

    Modello del 2009 che trae spunto dal modello originale statunitense; si realizza con la stipula di due contratti tipici, previsti e regolamentati dal nostro Codice Civile e dalla disciplina sulle locazioni. Sono, e devono restare, due contratti autonomi tra loro collegati: il preliminare di compravendita ed il contratto di locazione.
    Entrambi i contratti vengono registrati presso l'Agenzia delle Entrate; è opportuno che il preliminare venga anche trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari; la trascrizione, che può essere fatta solamente da un notaio, rende il preliminare di compravendita opponibile nei confronti dei terzi e tutela quindi l'acquirente nei seguenti casi:- fallimento del venditore; - decesso del venditore;- aggressione della proprietà del bene con ipoteca giudiziale o pignoramento.
    Il Rent to Buy Originale non è la locazione con patto di futura vendita. In questa tipologia di Rent to Buy è previsto un impegno all'acquisto ed il venditore può pertanto percepire una ragionevole caparra iniziale;

    IL "RENT TO BUY CON RISCATTO "

    Modello varato dal Governo italiano alla fine del 2014 con il decreto legge "Sblocca Italia" e di fatto però operativo solamente dal 2015 dopo che, con la Circolare 4/E del 19 Febbraio 2015,  l'Agenzia delle Entrate ne ha normato gli aspetti fiscali, che trae spunto dall'affitto con riscatto, del quale elimina le più importanti criticità.

    Sotto il profilo contrattuale il Rent to Buy con riscatto si realizza con la stipula di un contratto unitario a due fasi, denominato contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell'immobile, regolamentato dall'art. 23 del Decreto Legge "Sblocca Italia", successivamente convertito in Legge 164/2014.
    Deve anch'esso essere trascritto dal notaio presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Nel Rent to Buy con riscatto è previsto semplicemente un diritto del conduttore ad acquistare, con conseguente impossibilità del venditore di percepire qualsiasi somma a titolo di caparra.
    E' bene precisare che in quest'ultima fattispecie contrattuale, qualora fosse prevista una caparra, il contratto risulterebbe atipico e quindi non più rientrante nella tipologia contrattuale tipizzata con l'art. 23. La prassi è pertanto, di "dilazionare" la garanzia derivante dalla caparra inserendola nel "corrispettivo mensile per il godimento del bene" e più precisamente, all'interno dello stesso nella "componente da imputare a prezzo di vendita".

    ESEMPI PRATICI

     


    RENT TO BUY ORIGINALE:
    Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 180.000 Euro
    Caparra iniziale (5%) .......................................... 9.000 Euro 
    Versamento mensile ............................................ 800 Euro (300 in affitto + 500 "salvati" come acconto) 
    Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 27.000 Euro (9.000 caparra iniziale + 18.000 “salvati” in 3 anni)
    Importo da saldare al rogito (85%) .................... 153.000 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)



    RENT TO BUY CON RISCATTO:
    Prezzo pattuito (bloccato per 3 anni) ............... 180.000 Euro
    Versamento mensile .......................................... 1.050 Euro (300 per godimento + 750 "salvati" come acconto) 
    Accantonamento dopo 3 anni (15%) ................... 27.500 Euro (750 x 36 “salvati” in 3 anni)
    Importo da saldare al rogito (85%) .................... 153.000 Euro (mutuo con Banca a scelta dell’acquirente)

     

     


    Si noti come, per rendere le due operazioni perfettamente equivalenti sotto il profilo dell'equity (capitale proprio dell'acquirente) la caparra iniziale di 9.000 Euro presente nel Rent to Buy Originale è stata "diluita" in 36 rate da 250 Euro che innalzano così, nel Rent to Buy con riscatto, l'esborso mensile da 800 a 1.050 Euro.

    I VANTAGGI DEL "RENT TO BUY"
     


    1) Permette di creare un importantissimo accantonamento grazie alla parte di affitto (o corrispettivo per il godimento) “salvata” come acconto sul prezzo,

    2) Consente anche di creare per l'acquirente uno storico di versamenti atto a dimostrare alla Banca il puntuale pagamento, durante il programma Rent to Buy, di un importo mensile leggermente superiore o pari alla rata del mutuo che si va a richiedere. Il programma Rent to Buy crea quindi un cliente collaudato e con un rating eccellente: un soggetto ideale a cui la banca può concedere con tranquillità il mutuo anche senza far intervenire terzi soggetti come garanti e ridimensionando, anche del 50%, il costo delle assicurazioni, che normalmente incidono dal 5 al 10% sull'importo del mutuo erogato.

    3) Permette inoltre di accantonare la liquidità necessaria per affrontare tutti i costi che  questa metodologia consente di posticipare : istruttoria mutuo, perizia immobile, imposte, costi del rogito notarile, assicurazioni varie.


    4) E' importante comprendere che, nel programma Rent to Buy, l'affitto (o il corrispettivo per il godimento) pagato non comporta un maggior costo rispetto all'acquisto con il metodo tradizionale: infatti, conti alla mano, accendere dopo 3 o più anni un mutuo o un leasing di importo inferiore può generare un risparmio sui costi del finanziamento anche doppio o triplo rispetto all'affitto (o al corrispettivo per il godimento)pagato al venditore.

    NON SOTTOVALUTARE I RISCHI DEL "RENT TO BUY"
     


    1) Non individuare nel Rent to Buy la stipula di un semplicemente un contratto perché è da intenderlo a tutti gli effetti come un'operazione finalizzata a costruire la perfetta finanziabilità dell'acquirente da parte del mondo bancario: si regge pertanto su una corretta pianificazione dell'acquisto e sull'assistenza, in ogni fase, di un qualificato Consulente Finanziario.

    2) Non essere superficiale e non intraprendere questo percorso se non si ha un reddito stabile su cui poter contare.

    3) Per quanto concerne il Rent to Buy Originale, uno dei punti maggiormente delicati è costituito dalle clausole con cui vengono collegati tra di loro i due contratti.

    4) Per quanto concerne il Rent to Buy con riscatto, il principale rischio è quello di  stipulare un contratto che, non rispettando perfettamente quanto disposto dall'art. 23 della nuova legge, risulterebbe atipico e non beneficerebbe pertanto della grande tutela per l'acquirente derivante dalla trascrizione. Parallelamente il venditore, venendo meno, in presenza di un contratto atipico, i benefici fiscali previsti dalla Circolare n. 4/E del 19/02/2015 della Agenzia delle Entrate, si vedrebbe costretto ad affrontare una tassazione decisamente superiore.
     

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